مهر: پیش‌فروش ساختمان یکی از راه‌های کمتر سختی است که مردم برای خانه‌دار شدن استفاده می‌کنند. روش کمتر سخت غیر ایمن! جذابیت این روش به فراهم آوردن فرصت زمانی مناسب برای تهیه مبلغ خانه برمی‌گردد و نا ایمن بودنش هم به روش انتقال مالکیت در این معاملات مربوط می‌شود. از آنجا که این دست از خانه‌ها هنوز سند رسمی ندارند برای عقد قرار داد قوانامه نوشته می‌شود در نتیجه آنچه این انتقال مالکیت را قانونی می‌کند اعتبار قانونی اسناد عادی است. اعتباری که به دلیل عدم ثبت در مراجع رسمی این امکان را به فروشنده می‌دهد یک ملک را به چند نفر بفروشد اتفاقی که همه افراد یا صابون آن به تنشان خورده و یا داستانش را شنیده‌اند.
متأسفانه یکی از رایج‌ترین روش‌های کلاهبرداری در معاملات املاک مربوط به معاملات پیش‌فروش ساختمان است. به نقل از هم‌میهن در سال ۱۴۰۰ ۳۵ هزار پروندۀ جعل و کلاهبرداری پیش‌فروش ساختمان ثبت شد. البته این بستر ایجاد کلاهبرداری با تصویب قانون الزام به ثبت سند رسمی و اعتبارزدایی از اسناد عادی از بین رفت. در اینباره فرشید ایلاتی در گفت‌وگو با…. توضیحاتی را ارائه داد.
مشکل اسناد عادی چیست؟
فرشید ایلاتی کارشناس مسکن کلیتی دربارۀ بحث اسناد عادی را شرح می‌دهد: «یکی از چالش‌هایی که در بازار مسکن و کلاً وضعیت حقوقی کشور داشتیم وجود اسناد عادی بود که بخش عمده‌ای از این اسناد عادی اسنادی هستند که به‌عنوان قولنامه در بازار مسکن و املاک تنظیم شدند. به این خاطر که نمی‌توان استعلام اسناد را از لحاظ سندیت و جعل گرفت محل بروز بسیاری از اختلافات ملکی در کشور شده بود؛ یعنی الان بسیاری پرونده در دادگاه‌ها و مراجع قضائی داریم که بعضی وقت‌ها یک ملک را با یک قولنامه به چند نفر فروختند.»
ایلاتی درخصوص کنترل‌پذیر نبودن اسناد عادی می‌گوید: «ملکی که سند دارد وقتی خرید و فروش می‌شود بازداشت‌شده است و آن کسی که می‌خواهد بخرد یا بفروشد می‌تواند سلسله ایادی مالکان را استعلام بگیرد؛ ولی وقتی قولنامه است ممکن است همان قولنامه را یک ساعت دیگر به یک نفر دیگر با یک مبلغ دیگر واگذار کند؛ پس اساساً کنترل‌پذیر نیست و مثال‌هایی از این جهت تا انواع مختلف قراردادهای سوری مانند بحث‌های پول‌شویی مصادیقی برای کنترل ناپذیری این نوع معاملات است. بالاخره حاکمیت تصمیم گرفته است به‌دلیل مسائل جمعی این موضوع اسناد عادی را سامان دهد.»
ایمن شدن معاملات پیش‌فروش
کارشناس مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا قانون الزام به ثبت سند رسمی می‌تواند به ایمن سازی معاملات پیش‌فروش کمک کند توضیح می‌دهد: «پیش‌فروش در کنار بحث الزام به ثبت رسمی مسئله‌ای دارد که باید سامانه‌های شهرداری هم به این سیستم وصل شوند. یعنی فکر کنید شما پیش خریدار هستید و از سازنده‌ای که پیش‌فروش کرده است یک واحدی را پیش‌خرید کنید باید بدانید که در لحظه آن ساختمان چند امکان برای فروش دارد مثلاً طبق پروانۀ ساختمانی که دارد چند طبقه چند واحد می‌تواند فروش انجام دهد. این مستلزم این است که شهرداری‌ها به این سامانه وصل شوند. مضاف بر این بتوانید مالکان قبلی را که از این طریق به آن‌ها واحد واگذارشده است را ببینید.»
ایلاتی پیش‌فروش را با مثالی بیان می‌کند: «به طور مثال ۱۰ واحد می‌خواهد پیش‌فروش شود شما نفر هشتم هستید باید وارد سایتی شوید که ببینید از این ۷ نفر قبلی مالکیتش به چه شکلی است چه کسانی آمدند درخواست دادند پول دادند پیش‌خرید کردند و منی هم که مثلاً نفر دوازدهم هستم می‌آیم می‌بینم که این ۱۰ نفر ۱۰ واحد را پیش‌خرید کردند. پس این سازنده عملاً مازاد بر آن ظرفیتی که مجوز گرفته است پیش‌فروش انجام می‌دهد و احتمال ریسک و کلاهبرداری که شما از سازنده‌ای واحدی بخرید که دیگر امکان ساخت و تحویلش به شما وجود ندارد کاهش می‌یابد.»
کارشناس مسکن ادامه می‌دهد: «با اجرایی شدن این قانون خودبه‌خود از بروز خیلی از مشکلاتی که در پرونده‌های پیش‌فروش ساختمان داریم پیشگیری می‌شود. الزامش هم این است که سامانۀ شفافیتی ایجاد شود که معاملات هم در اختیار بخش‌های شهرداری‌ها قرار بگیرد هم در اختیار مردم که بتوانند به وضعیت پیش‌فروش یا پیش‌خرید پروژه دسترسی داشته باشند.»
حفاظت از اراضی خرد کشاورزی
ایلاتی از مشکل اراضی خرد کشاورزی و رفع آن توسط این قانون اینگونه می‌گوید: «قانونی داریم که برای اراضی زیر دو هکتار محدودیت گذاشت. قانون‌گذار گفته بود حدنصاب اینکه شما بتوانید برای اراضی کشاورزی سند بگیرید دو هکتار است و باعث می‌شد کسانی که لازم داشتند یا به هر دلیلی می‌خواستند زمینشان را تحت قالب ارث یا معامله برای اشخاص ثالث تفکیک کنند این دو هکتار را به چهارتا پنج‌هزار متر تبدیل کنند و به چهار نفر مختلف بفروشند. این باعث خردشدن اراضی کشاورزی بود.»
کارشناس مسکن از راه‌حل قانون الزام برای اسناد خرد کشاورزی بیان می‌کند: «در قانون فعلی درنظرگرفته‌شده است که برای اراضی که زیر دو هکتار هم هستند امکان اخذ سند فراهم باشد. از جنبۀ حقوقی بخواهیم نگاه کنیم این ساماندهی قولنامه‌ها چه در بحث مسکونی چه در بحث اراضی کشاورزی قطعاً به نفع کشور است.»
قراردادهای الکترونیکی سبب آسایش و آرامش مردم
ایلاتی از قراردادهای الکترونیکی می‌گوید: «قانون پیش‌بینی‌اش این است که دیگر هیچ قراردادی به‌صورت قولنامه‌ای یا اسناد عادی تنظیم نشود؛ یعنی باید طبق قانون قبلی پیش‌فروش هم که سال ۱۳۸۹ داشتیم این قراردادها در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شوند؛ ولی قانون پیش‌بینی کرده است که این امکان در بسترهای آنلاین وجود دارد ولی در قالب یکسری سامانه‌ها و ساختارهای الکترونیکی مردم بتوانند در قالب قراردادهای الکترونیکی بدون اینکه نیازی باشد به دفاتر اسناد مراجعه کنند خریدشان را انجام دهد. به نظر می‌رسد زیرساختش فراهم است؛ ولی باید یکسری سامانه‌های مکملی اضافه شود.»
کارشناس مسکن در آخر می‌گوید: «ما هرقدر به‌سمت شفافیت حرکت کنیم شاید در ابتدا خیلی‌ها مخالفت کنند یا همراهی نکنند؛ ولی این شفافیتی که ایجاد می‌شود به نفع همه است و در نهایت همه منتفع می‌شوند رسانه می‌تواند با آگاهی‌بخشی کمک کند. برای عملیاتی شدن این قانون همۀ کسانی که قولنامه دارند باید بیایند همراهی کنند اطلاعاتشان را بیاورند بارگذاری کنند. به نظرم بدون مشارکت مردم این قانون تکمیل نمی‌شود.»