مهر: مدت‌ها است که در رسانه‌ها و جمع‌های نخبگانی و تخصصی حوزه مسکن به اشتباه درگیر یک دوگانه توسعه افقی یا توسعه عمودی شده‌اند. حال آن‌که هر دو این نوع توسعه شهری در صورتی که با رعایت اصول و سیاست‌های خرد و کلان اجرایی شود برای وضعیت مسکن کشور راهگشا خواهند بود. بنابراین علاوه بر توسعه افقی شهرها که مدت‌ها است مورد بررسی قرار گرفته و در بسیاری از شهرها و استان‌ها اجرایی شده توسعه عمودی نیز دارای ابعاد فنی و تخصصی در مطالعه و اجرا است.
توسعه عمودی شهرهای کشور از جمله برنامه‌های راهبردی است که به‌منظور ارتقا خدمات شهری بازسازی و بازپروری بافت فرسوده و همچنین افزایش تولید و عرضه مسکن همواره مورد توجه قرار داشته است. توسعه عمودی کلان شهرهای کشور جز برنامه‌های ناگزیر در توسعه پایدار است که دولت به صورت مستقیم در تأمین بودجه و اجرای محوریت‌های آن نقش ندارد و تنها با تسهیل‌گری به واسطه برنامه‌ریزی و ایجاد مشوق‌هایی برای بخش خصوصی زمینه پویایی و اجرای آن را فراهم می‌کند.
در همین راستا طرح فروش متری مسکن در بورس از برنامه‌هایی است که سال‌ها است به‌منظور تأمین اعتبار پروژه‌های توسعه عمودی شهرها در دستور کار قرار گرفته ولی تا کنون آنچنان که باید و شاید اجرایی نشده است. به گفته بسیاری از کارشناسان تأمین اعتبار مورد نیاز برای تحقق توسعه عمودی شهرها اساس به‌وجود آمدن طرح فروش متری مسکن در بورس است.
سید مهدی هدایت مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران در گفت‌وگو با مهر گفت: سال گذشته به نسبت سال ۱۴۰۱ با رشد ۱۳۸ درصدی پروانه ساخت در بافت فرسوده روبه‌رو بودیم و ۳ درصد بافت فرسوده تهران بازسازی شد. توسعه عمودی شهرهای کشور از جمله مأموریت شهرداری‌ها است که با بازسازی بافت‌های فرسوده و تعریف پروژه‌های جدید در شهرها انجام می‌شود. پیشبرد این اهداف به تنهایی از توان شهرداری‌ها خارج بوده و نیازمند ورود و سرمایه‌گذاری بخش خصوصی است چراکه پویایی شهرها به بازپروری بافت‌های فرسوده و افزایش عرضه مسکن وابسته است.
وی درباره علت تأخیر اجرای طرح پیش فروش متری مسکن در بورس افزود: طرح پیش فروش متری مسکن در قالب اوراق موازی سلف اسلامی باید مورد بررسی و تصویب سازمان بورس کالا قرار گیرد؛ متأسفانه با وجود پیگیری‌ها این اتفاق هنوز رخ نداده است و باید هرچه زودتر به تصویب برسد تا سازندگان و سرمایه‌گذاران بتوانند در قالب بورس پروژه‌های خود را عرضه کنند.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران ادامه داد: از سوی شهرداری تمام امکانات و تدابیر اجرای این طرح اندیشیده شده اما بستر مورد نیاز برای عرضه آن به عموم جامعه فراهم نیست. معتقدیم در حوزه مسکن به واسطه افزایش عرضه می‌توان قیمت مسکن را تا حد زیادی کنترل کرد این در حالی است که در کشور برخلاف سایر کشورهای توسعه‌یافته مسکن به عنوان کالای سرمایه‌ای به‌شمار می‌رود و عرضه بیشتر مسکن هر چند تأثیر زیادی روی قیمت‌ها ندارد ولی مؤثر است.
نقدینگی و پیش‌فروش مسکن در بورس
هدایت از جمله دلایل لزوم اجرای طرح پیش فروش مسکن در بورس به گسیل نقدینگی جامعه برای ساخت و ساز مسکن اشاره کرده و ادامه داد: یکی از اصلی‌ترین عوامل ایجاد تورم در جامعه وجود نقدینگی بالا است. این در حالی است که ساخت و ساز مسکن در ایران با کمبود منابع و سرمایه روبه‌رو بوده بنابراین با گسیل نقدینگی جامعه به سمت ساخت‌وساز می‌توان دو هدف کنترل تورم و افزایش عرضه مسکن را رقم زد. در حال حاضر نیمی از جمعیت تهران مستأجر هستند و نیاز به مسکن دارند و از سوی دیگر جامعه بستر مناسبی برای سرمایه‌گذاری نقدینگی خود پیدا نمی‌کند. طرح پیش فروش مسکن در بورس به دنبال ایجاد حلقه واصله‌ای میان جذب سرمایه راکد مردم و افزایش تولید و عرضه مسکن است.
هدایت تاکید کرد: بر اساس پژوهشی که انجام شد در ۴۰ سال گذشته قیمت مسکن و زمین در مقایسه با سکه و طلا افزایش بیشتری داشته است بنابراین اگر زمینه جذب سرمایه مردمی برای ساخت مسکن فراهم شود جامعه تمایل پیدا می‌کند تا سرمایه راکد خود را به جای خرید دلار و سکه به سمت خرید مسکن سوق دهد. در حال حاضر شرایط خرید یک واحد مسکن برای بسیاری از اقشار جامعه میسر نیست. طرح پیش فروش متری مسکن می‌توان امکان خرید هر متراژ از مسکن را برای مردم فراهم کند.
وی خاطرنشان کرد: مقام معظم رهبری بارها در خصوص مهار تورم و افزایش تولید تاکید داشته‌اند تا جایی که شعارمحوری سال گذشته نیز این دو موضوع بود. طرح پیش فروش متری مسکن در بورس می‌تواند با جمع‌آوری نقدینگی جامعه از یک سو به مهار تورم کمک کند و سوی دیگر با فراهم کردن سرمایه ساخت و ساز زمینه افزایش تولید را رقم بزند؛ بنابراین هر دو محوریت فرمایشات مقام معظم رهبری در این طرح دیده شده است ولی سوال اساسی اینجاست که چرا تا کنون نتوانسته‌ایم سرمایه راکد جامعه را به سمت ساخت و ساز مسکن سوق دهیم؟
هدایت سرمایه راکد به سوی ساخت و ساز
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران گفت: تا کنون تمام تجربیات ما در خصوص پیش فروش مسکن با شکست مواجه شده و جامعه ذهنیت خوبی از پیش خرید مسکن ندارد چرا که تعهدات داده شده از سوی سازندگان به درستی عمل نشده ولی در قالب این طرح تضمین و تعهدات آن به سازمان بورس تحویل و توسط سازمان بورس تضمین می‌شود. مثلاً یک پروژه تجاری یا مسکونی در خیابان تهران تعریف می‌شود؛ تمام تضمین و تعهدات آن به بورس ارائه می‌شود و سپس خریداران با خیال راحت به جای طرف شدن با سازندگان در بورس سرمایه گذاری می‌کنند.
طرح فروش متری مسکن اثر تورمی دارد؟
سید طه حسین مدنی رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند نیز با بیان اینکه طرح فروش متری مسکن زمینه کنترل قیمت مسکن را فراهم می‌کند به مهر گفت: به طور کلی تدوین هر طرح برنامه و محرکی که به افزایش تولید و عرضه مسکن کمک کند قطعاً اثر تورمی نخواهد داشت. برخی مدعی هستند که طرح فروش متری مسکن اثر تورمی دارد در حالی که اساس و کارکرد این طرح تأمین اعتبار و بودجه مورد نیاز برای تعریف پروژه‌های کلان ساخت مسکن است که در نهایت به عرضه بیشتر مسکن کمک می‌کند. افزایش مداوم عرضه مسکن نیز به‌طور ناخودآگاه به کنترل نوسانات و قیمت مسکن می‌انجامد.
وی با بیان این نکته که با خلأ سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت و ساز مسکن روبه‌رو هستیم بیان کرد: با توجه به شرایط اقتصادی کشور و همچنین افزایش قیمت ساخت و عرضه ملک سرمایه‌گذاران این حوزه با عدم و کمبود نقدینگی برای تعریف پروژه‌های کلان روبه‌رو هستند. اگر سرمایه خرد جامعه به کمک سرمایه‌گذاران و سازندگان مسکن بیاید نه تنها مشکل تأمین مالی این حوزه رفع می‌شود بلکه زمینه پویایی اقتصاد نیز فراهم خواهد شد؛ اشتغال زیادی به وجود آمده و حتی مشاغل وابسته همچون خرید و فروش مصالح نیز از رکود خارج می‌شود. همچنین قابل محاسبه است که در صورتی به خواهیم تنها نیمی از تعهد سالانه دولت را با سرمایه‌گذاری و تأمین مالی مردم محقق کنیم؛ امکان جذب سالانه بیش از هزار همت از نقدینگی موجود در کشور فراهم است و بهتر آن‌که این حجم کلان از نقدینگی به سمت تولید و پویایی اقتصاد کشور جاری می‌شود.
این کارشناس حوزه حکمرانی تاکید کرد: طرح فروش متری مسکن در عین سودآوری برای جامعه به شفافیت بیشتر حوزه مسکن نیز منجر می‌شود چراکه دلالان و فرصت‌طلبان نمی‌توانند تأثیر زیادی در روند اجرای آن از خرید و فروش تا ساخت و ساز مسکن بگذارند. اگر ابعاد و ظرفیت‌های این طرح برای جامعه به درستی تبیین شود حتی می‌تواند عدم اعتماد مردم به بورس و بسترهای استاندارد خصوصی را نیز ترمیم کرد.
وی با اشاره به این نکته که می‌توان در قبال طرح فروش متری مسکن در بورس طرح‌های ثانوی دیگری را تدوین و اجرایی کرد گفت: پژوهش‌ها و تحقیقات بسیاری در حوزه طرح فروش متری مسکن انجام شده است از جمله پیشنهادهای ما برای اجرایی شدن هر چه بهتر این طرح فروش اموال مازاد و غیرمنقولی است که در تملک بانک‌ها قرار دارد. در گذشته بسترهایی همچون شرکت فروش اموال مازاد بانک‌ها (فام) اجرایی شد که با چالش‌های بسیاری روبه‌رو بود و عملاً توفیق خاصی نداشته است. اما در قالب این طرح بانک‌ها می‌توانند دارایی‌های مازاد خود را برای فروش در بورس یا بسترهای شفاف خصوصی عرضه کنند. املاکی که به مصادره بانک‌ها درآمده یا طی برخی قراردادها با تأمین مالی مؤسسات مالی و اعتباری تولید شده است طبق قانون باید به فروش برسد که این طرح بستر مناسبی برای آن به شمار می‌رود.
مولدسازی اموال دولت از طریق بورس
مدنی ادامه داد: بحث دیگری که پیشنهاد می‌کنیم در قالب طرح فروش متری مسکن به آن پرداخته شود مولدسازی اموال و دارایی‌های دولت از طریق بورس و یا بسترهای خصوصی و تخصصی این حوزه است. در گذشته این دارایی‌ها به منظور مولدسازی به شخص ثالثی واگذار می‌شد که همین امر نیز برای مالکان جدید و نحوه مدیریت آن چالش‌هایی به‌وجود می‌آورد. اگر طرح فروش متری مسکن به شکل درست اجرا شود می‌توان دوباره تعاونی‌ها را در عین شفافیت و سلامت اقتصادی راه‌اندازی کرده و از ظرفیت‌های مردمی در پوشش اهداف کلان حاکمیت بهره‌مند شد.
وی بیان کرد: تشکیل تعاونی‌های مختلف و ایجاد بستری مناسب برای فعالیت آن‌ها ظرفیتی است که می‌توان در قالب این طرح به آن پرداخت. تعاونی‌ها از ظرفیت خوبی برخوردار هستند که حفظ اصل شفافیت می‌توان با جهت‌دهی آن به رشد و توسعه تولید مسکن در کشور دامن زد. به عنوان مثال یک پروژه در بورس یا بسترهای تخصصی ایجاد شده تعریف شود و پس از خرید سهام عرضه شده آن توسط مردم مدیریت آن به تعاونی مورد نظر (که می‌تواند حتی طی فرایندی بعد ار عرضه اولیه سهام مورد بحث تعریف شده است) واگذار گردد از این طریق چالش مدیریتی آن پروژه از گردن دولت ساقط می‌شود و صندوق‌ها و تعاونی‌ها به صورت مستقل به تأمین مالی پروژه‌ها می‌پردازند. البته این موضوع دارای پیچیدگی‌های بسیاری است که اندیشکده حکمرانی هوشمند با مطالعه چند ساله راه‌حل‌های مناسبی را برای تحقق سالم و سریع آن تعریف و پیش‌بینی کرده است.
رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند در پایان تاکید کرد: حاکمیت و دولت در پیشبرد اهداف خود باید به نخبگان و جامعه علمی کشور که تجربه اجرایی داشته باشند بها داده و اعتماد کند. در حال حاضر تنها راه خروج کشور از بحران‌های موجود اتکا به حکمرانی هوشمند و اعتماد به نخبگان کشور برای ارائه راهکارهای بروز است. ظرفیت بالقوه بسیار خوبی در حوزه نخبگان علمی و دانشگاهی وجود دارد که باید این ظرفیت در راستای کشف و احصا مسائل و چالش‌های واقعی و اولویت دار کشور طراحی و ارزیابی ایده‌ها پیاده‌سازی محدود ایده‌های برتر و اجرای فراگیر راهکارهای مرجح در کشور به کار گرفته شود.